第一师阿拉尔市城市管理局

为进一步规范师市物业服务企业行为，提升物业服务水平，维护广大业主的合法权益，促进师市物业服务行业的健康发展，第一师阿拉尔市城市管理局起草了《第一师阿拉尔市物业服务项目服务星级评定办法（试行）》（征求意见稿）。为尊重民意，使方案更加贴合民情，兼顾各方权益，现向社会公开征求意见。

欢迎社会各界积极提出宝贵意见，并于6月14日前将意见建议通过电子邮箱、传真、信函等方式反馈至第一师阿拉尔市城市管理局。

电子邮箱：851420882@qq.com

传真：0997-4615018

通讯地址：第一师阿拉尔市城市管理局（双拥路1391号）

邮编：843300

第一师阿拉尔市物业服务项目服务星级评定

办法（试行）

第一章  总则

第一条  为进一步规范师市物业服务企业行为，提升物业服务水平，维护广大业主的合法权益，促进师市物业服务行业的健康发展，根据《物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》《住宅物业服务标准》（XJJ056-2019），结合师市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于师市范围内委托专业化物业服务企业管理的住宅小区。

非住宅项目和交付使用不足6个月的小区均不列入评定范围。

第三条  物业行业主管部门负责制定师市物业服务质量星级标准和评定标准;指导和监督师市物业项目星级评定工作;汇总公布星级评级结果。

街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内物业项目星级评定的组织工作；会同社区负责物业项目星级评工作；负责公示本辖区物业服务季度考核情况。

参与星级评定的人员若与受评的物业服务企业及其在管项目存有利害关系，应当主动申请回避。

第四条  物业项目服务质量星级评定工作应当遵循业主至上、动态管理、公正透明的原则。

第二章  星级评定

第五条  第一师阿拉尔市物业服务项目星级评定实行一季度一检查，一年一评定。

第六条  住宅小区物业服务星级依次分为5星、4星、3星、2星和1星五个档次。星级越高，表示物业服务标准和水平越高。具体标准如下：

考评综合得分在90分（含）以上的为5星级；

考评综合得分在85分（含）-90分（不含）的为4星级；

考评综合得分在75分（含）-85分（不含）的为3星级；

考评综合得分在70分（含）-75分（不含）的为2星级；

考评综合得分在60分（含）-70分（不含）的为1星级；

考评综合得分在60分以下的为较差，不予评星。

第七条  考评小组成员由城市管理局、街道办事处、社区居委会、小区业主委员会（未成立的组织物业管理委员会）成员和小区5-11名业主代表组成。

第八条  物业服务项目星级评定根据项目实际物业服务质量进行综合评分，考评分值实行百分制。物业行业主管部门、街道办事处、社区居委会评分占星级评定总得分权重的70%，小区业主委员会（未成立的组织物业管理委员会）成员和小区业主代表评分评分占星级评定总得分权重的30%。

第九条  本办法通过对物业项目在项目对物业服务项目基本规定、公共秩序、环境卫生、绿化养护、公共部位和共用设施设服务质量、文明城市创建、垃圾分类、红色物业和企业受表彰情况等十方面内容进行考核评价，结合物业服务合同约定的服务内容和标准综合评定物业服务质量星级。

星级评定划分标准与评分细则具体详见《物业服务项目星级考核评分表》。

第十条  物业服务项目有下列行为之一的，项目年度综合评定直接列为较差：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人或将全部物业服务支解后转委托给第三人的；

（二）物业服务合同未终止，擅自撤出物业管理的；

（三）物业服务合同终止时，未在规定期限或合理期限内，按规定移交物业管理用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料的；或拒不撤出，造成物业管理状况混乱和一定社会影响的；

（四）在物业专项维修资金使用申报过程中弄虚作假的；

（五）擅自改变物业管理用房用途的；

（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施进行经营的；

（八）有重大违法违规行为记录的或发生重大责任事故，且受师市及以上行政主管部门通报的；

（九）连续三次在住宅小区物业服务项目季度考核中排名末三位的；

（十）其他损害物业服务行业形象、侵害业主共同利益等造成严重负面影响的事件或行为。

第三章  星级评定公布与应用

第十一条  评定部门应当通过阿拉尔政务网、微信公众号等方式将评定结果向社会公示，同时在物业服务项目显著位置公示，接受社会监督，公示期不少于5个工作日。考核情况在小区公示栏和微信公众号等显著位置进行张贴公示，接受广大业主监督，经公示无异议后，由街道办事处将季度考评得分情况上报至物业行业主管部门。

第十二条  异议处理遵循属地管理的原则。在公示期内，物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）、村（居）民委员会或经占总人数20%以上业主对其所在项目评定结果有异议的，应当在公示期内持有关证明材料，以书面形式向物业行业主管部门提出书面核查申请。

第十三条  物业行业主管部门受理异议申报后应当在15日内会同街道办事处（乡镇人民政府）组织调查核实，核查结果书面告知申请人。经核查考核评分记录存在错误的，应当立即更正。超过公示期提出异议的不予受理。

第十四条  物业服务项目星级评定动态管理

（一）物业服务企业可按照“优质优价、质价相符、市场调节”的原则，根据星级评定结果，次年起，在原物业公服务备案等级和收费标准基础上，与小区业主协商确定降低或提高一级物业公共服务质量等级和收费标准，并重新签订物业服务合同（委托协议）；

（二）物业服务项目有下列情形之一的，项目年度综合评定降低一个星级：

1.对于在考核检查中被责令整改，未能在规定期限内整改完毕的；

2.交办事项未在规定时间内完成的；

3.发生有影响的责任事件的；

4.由于物业服务不到位，引发业主投诉较多或造成业主集体上访、重访的；

5.被物业主管部门处以行政处罚的。

（三）考评等级为“较差”的物业项目，达到下列情形之一的，建议物业行业主管部门和街道办事处指导、监督业主大会执行机构，根据大会决议，实行以下惩治措施：

1.对服务不达标、质价不相符的物业服务企业执行不降低物业服务合同服务等级，只降低物业服务收费标准的处理方式，直至物业服务企业主动退出物业服务项目。

2.重新选聘物业管理人。采取招标方式，依法选聘星级评定高、物业服务好、群众满意度高的物业服务企业。

第十五条  物业服务项目星级评定结果运用

（一）评价结果作为兵团物业服务企业信用评价时的重要依据；

（二）评价结果作为物业服务项目招标和物业服务企业评先评优的重要参考。

（三）星级评定结果可作为物业服务企业申报评定物业服务示范小区的重要依据。

第四章  附则

第十六条  各团镇可以根据本办法，结合实际，制定或开展属地物业服务项目星级评定工作。

第十七条  本办法旨在推动物业服务行业“质价相符”，强化行业自律，不具有强制性。由第一师阿拉尔市城市管理局负责解释。

第十八条  本办法自2022年7月1日起执行实施。《第一师阿拉尔市物业服务企业监督考核细则》（师市城管发〔2021〕6号）同时废止。