师市房地产下行压力加大 多方面问题需重点关注

—— 2023年1-11月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

1—11月，房地产开发投资降幅持续扩大、市场下行压力较大，市场恢复存在较大不确定性，房地产开发市场仍处于低迷运行态势，供需两端乏力、资金链趋紧、房地产民营企业信心不足等问题需重点关注。

 一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资依旧低迷。1—11月，师市房地产开发投资完成33.96亿元，同比下降14%，下降幅度分别较比1—8月、1—9月和1—10月分别扩大11、7.5和5.6个百分点。

房地产投资按工程用途来看，住宅完成投资22.66亿元，同比下降21.2%，占师市房地产开发投资完成额的66.72%；办公楼投资0.14亿元，同比增长137.1%；商业营业用房完成投资8.20亿元，同比增长32.9%；其他投资2.96亿元，同比下降34.0%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资27.88亿元，同比下降16.2%，占师市房地产开发投资完成比重的82.09%；安装工程完成投资0.50亿元，同比下降46.3%；设备工器具购置完成投资0.90亿元，同比增长38.9%；其他费用4.68亿元，同比增长1.6%。从以上数据看，1—11月房地产建安工程呈负增长，设备工器具购置、其它费用呈正增长，表明师市大部分房地产项目已完成设备安装工作，建筑安装工程相对减少，项目投资建设已基本接近尾声。 

（二）销售市场继续回升，后续情况需持续关注。今年以来，各项目加快建设速度，多个项目取得预售许可证，为尽快回笼资金，采取多种方式进行销售宣传和促销，主要通过举办购房节，采取购房送10万大牌家装包和车位等措施，加大房地产促销力度，10月由师市住建局牵头举办的住房产业博览会活动，有效拉伸师市房地产销售，当天销售住宅和商业用房共计576套、销售面积6.27万平方米、销售额达2.51亿元，但受全国房地产市场大环境和人口等因素影响，师市房地产销售市场后续情况需持续关注。1—11月商品房销售面积41.98万平方米，同比下降3.4，降幅较1—9月和1—10月分别收窄10.6个百分点和3.5个百分点。其中，现房销售面积8.65万平方米，同比增长60.3%；期房销售面积33.33万平方米，同比下降12.4%；商品住宅销售面积36.98万平方米，同比下降5.7%，占师市商品房销售面积的88.10%；商业营业用房销售面积5.0万平方米，同比增长17.5%。本年商品房销售面积比较突出的项目有：第一师阿拉尔市长租房项目商品房销售面积5.16万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目商品房销售面积4.36万平方米；阿拉尔市江山府小区建设项目商品房销售面积3.05万平方米。

商品房销售额21.24亿元，同比增长7.5%。其中，现房销售额3.23亿元，同比增长82.7%；期房销售额18.01亿元，同比增长0.1%；住宅销售额15.33亿元，同比下降2.1%；商业营业用房销售额5.91亿元，同比增长44.2%。

住宅销售套数3201套，同比下降5.9%，降幅较1—9月和1—10月分别收窄9个百分点和2.7个百分点。其中：现房销售739套，同比增长75.1%；期房销售2462套，同比下降17.4%。

（三）房地产企业实际到位资金趋紧。受商品房销售业绩不佳（待售面积大幅增加）、资金回笼慢的影响，目前房地产企业特别是民营企业资金趋紧、融资压力较大的局面仍未明显缓解。虽然今年国家出台了一系列政策满足房地产行业合理融资需求，但政策效应显现仍需时间。1—11月，全师房地产开发企业上年末结余资金同比下降40.1，本年实际到位资金同比增长2.9%。本年实际到位资金中：定金及预收款同比下降12.6%，占本年实际到位资金25.75%；个人按揭贷款同比增长80.1%，占本年实际到位资金29.32%；自筹资金同比下降27.1%，占本年实际到位资金35.16%。以上三项合计拉低本年实际到位资金133.8个百分点，直接影响房地产开发投资进程并间接影响市场销售。

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）新开工明显不足。当前多数房地产企业仍处于去库存阶段，拿地、新开发意愿不高，从数据显示本年师市辖区内无企业购买土地；1-11月，全师房地产新开工面积49.29万平方米，同比下降66.4%；其中住宅类新开工面积34.37万平方米，同比下降37.9%；商业营业用房新开工面积9.44万平方米，同比下降46.4%；其它房屋新开工面积5.48万平方米，同比下降73.8%。随着新入库项目减少，在库项目逐步完工，能产生投资数据的项目盘子将会越来越小，如果没有新项目及时补充，相关投资数据可能会出现急剧下降，全师的房地产开发投资将难以为继，需要引起重视。房地产开发投资作为固定资产投资重要组成部分，对固定资产投资增速将产生不同程度的影响。

（二）商品房可售面积有所收窄，但总量仍然较大。受师市多项房地产销售措施影响，销售市场有所回升，销售面积有所增长，但因全国房地产市场大环境影响，销售市场不确定因素影响仍较为突出，刚性需求和改善型购房者观望犹豫现象较为普遍，全师商品房可售面积68.14万平方米，同比增长189%，比1—10月收窄10.6个百分点。其中：住宅50.62万平米，同比增长468%；商业营业用房15.36万平方米，同比增长24.7%。

三、工作建议  

从全国房地产市场大环境、师市房地产投资现状及当前市场状况分析，后续我师房地产市场不景气态势将持续存在，围绕师市房地产发展现状，建议从以下三个方面发力：

（一）优化调整公积金支持政策，激发住房消费市场。建议调整优化住房公积金使用政策，增加贷款额度，减少二套房首付比例，切实减轻购房者压力，优化缩短办理时限，全面激发刚性和改善性住宅消费市场。

（二）化解房地产企业风险，促进土拍回暖。一是给予房地产企业配套指导，引导企业紧抓“金融十六条”及信贷、债券、股权“三支箭”等支持政策带来的融资窗口期，满足企业合理融资需求，缓解企业资金运营压力。二是成立房地产项目工作专班，破解阻碍项目施工进度的难题，推动企业停缓建项目尽快复工，实现良性循环。三是探索适度降低预售资金监管比例，加强预售证审批等方式，有效减轻企业资金压力。四是根据市场情况适时推出优质地块，为房地产企业留出合理的利润空间，恢复拿地、开发的信心。

（三）引导转型升级，促进健康发展。加强对房地产企业转型升级的引导力度，以创新为主线，以政策为导向，摒弃粗犷的高杠杆发展模式，向开发、运营、服务并重的综合发展模式转型升级，打造“房地产+文旅”、“房地产+服务”、“房地产+信息化”等产融发展模式，夯实房地产开发与实体经济的耦合效应，不断满足市场的需求，提升企业竞争能力。