师市房地产销售市场有所恢复 回升基础尚不牢固

—— 2023年1-10月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

1—10月，师市房地产开发销售端在各项利好政策刺激下逐步恢复，市场行情有所改善。但由于新项目减少，建设体量持续缩减，市场总体处于调整状态，销售回升基础尚不牢固。

 一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资持续下降。1—10月，师市房地产开发投资完成32.53亿元，同比下降8.4%，下降幅度分别较比1—8月和1—9月扩大5.4和1.9个百分点。

房地产投资按工程用途来看，住宅完成投资21.77亿元，同比下降16.7%，占师市房地产开发投资完成额的66.92%；办公楼投资0.14亿元，同比增长257.8%；商业营业用房完成投资7.82亿元，同比增长51.8%；其他投资2.80亿元，同比下降32.8%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资26.89亿元，同比下降10.6%，占师市房地产开发投资完成比重的82.64%；安装工程完成投资0.50亿元，同比下降32.1%；设备工器具购置完成投资0.83亿元，同比增长33.3%；其他费用4.32亿元，同比增长6.0%。从以上数据看，1—10月房地产建安工程呈负增长，设备工器具购置、其它费用呈正增长，表明师市大部分房地产项目已完成设备安装工作，建筑安装工程相对减少，项目投资建设已基本接近尾声。

（二）销售市场有所回升，但基础尚不牢固。今年以来，各项目加快建设速度，多个项目取得预售许可证，为尽快回笼资金，采取多种方式进行销售宣传和促销，主要通过举办购房节，采取购房送10万大牌家装包和车位等措施，加大房地产促销力度，10月14日由师市住建局牵头举办的住房产业博览会活动，有效拉伸师市房地产销售，当天销售住宅和商业用房共计576套、销售面积6.27万平方米、销售额达2.51亿元，但受全国房地产市场大环境和人口等因素影响，师市房地产销售市场回升基础尚不牢固。1—10月商品房销售面积37.75万平方米，同比下降6.9，降幅较1—9月收窄7.1个百分点。其中，现房销售面积7.45万平方米，同比增长46.8%；期房销售面积35.45万平方米，同比下降14.5%；商品住宅销售面积33.41万平方米，同比下降8.3%，占师市商品房销售面积的88.51%；商业营业用房销售面积4.34万平方米，同比增长5.90%。本年商品房销售面积比较突出的项目有：第一师阿拉尔市长租房项目商品房销售面积4.69万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目商品房销售面积4.26万平方米；阿拉尔市江山府小区建设项目商品房销售面积2.99万平方米。

商品房销售额19.20亿元，同比增长3.5%。其中，现房销售额2.78亿元，同比增长68.7%；期房销售额16.41亿元，同比下降2.80%；住宅销售额13.85亿元，同比下降5.10%；商业营业用房销售额5.35亿元，同比增长35.2%。

住宅销售套数2890套，同比下降8.6%，降幅较1—9月收窄6.3个百分点。其中：现房销售637套，同比增长60.5%；期房销售2253套，同比下降18.5%。

（三）房地产企业实际到位资金趋紧。受商品房销售业绩不佳（待售面积大幅增加）、资金回笼慢的影响，目前房地产企业特别是民营企业资金趋紧、融资压力较大的局面仍未明显缓解。虽然今年国家出台了一系列政策满足房地产行业合理融资需求，但政策效应显现仍需时间。1—10月，全师房地产开发企业上年末结余资金同比下降40.1，本年实际到位资金同比增长2.2%。本年实际到位资金中：定金及预收款同比下降20.5%，占本年实际到位资金23.71%；个人按揭贷款同比增长77.6%，占本年实际到位资金28.66%；自筹资金同比下降25.7%，占本年实际到位资金37.23%。以上三项合计拉低本年实际到位资金300.4个百分点，直接影响房地产开发投资进程并间接影响市场销售。

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）新开工明显不足。当前多数房地产企业仍处于去库存阶段，拿地、新开发意愿不高，从数据显示本年师市辖区内无企业购买土地；同时新入库房地产项目大量减少，1-10月全师新入库房地产项目11个，比上年同期减少5个，计划总投资34.3亿元，同比去年新入库项目46.77亿元下降26.66%，导致全师新开工房屋面积回落明显。1-10月，全师房地产新开工面积48.73万平方米，同比下降64.3%；其中住宅类新开工面积34.28万平方米，下降65.2%。随着新入库项目减少，在库项目逐步完工，能产生投资数据的项目盘子将会越来越小，如果没有新项目及时补充，相关投资数据可能会出现急剧下降，全师的房地产开发投资将难以为继，需要引起重视。房地产开发投资作为固定资产投资重要组成部分，对固定资产投资增速将产生不同程度的影响。

（二）商品房可售面积总量较大。受房地产开发投资信心不足及销售市场不确定因素影响，刚性需求和改善型购房者观望犹豫现象较为普遍，购房需求短期难以有效释放，全师商品房可售面积64.30万平方米，同比增长199.6%。其中：住宅47.32万平米，同比增长521%；商业营业用房14.83万平方米，同比增长29.0%。因疫情过后，经济疲软，居民投资房地产欲望降低，商品房销售压力加大。

三、工作建议  

从全国房地产市场大环境、师市房地产投资现状及当前市场状况分析，后续我师房地产市场不景气态势将持续存在，围绕师市房地产发展现状，建议从以下三个方面发力：

（一）优化调整公积金支持政策，激发住房消费市场。建议调整优化住房公积金使用政策，增加贷款额度，减少二套房首付比例，切实减轻购房者压力，优化缩短办理时限，全面激发刚性和改善性住宅消费市场。

（二）化解房地产企业风险，促进土拍回暖。一是给予房地产企业配套指导，引导企业紧抓“金融十六条”及信贷、债券、股权“三支箭”等支持政策带来的融资窗口期，满足企业合理融资需求，缓解企业资金运营压力。二是成立房地产项目工作专班，破解阻碍项目施工进度的难题，推动企业停缓建项目尽快复工，实现良性循环。三是探索适度降低预售资金监管比例，加强预售证审批等方式，有效减轻企业资金压力。四是根据市场情况适时推出优质地块，为房地产企业留出合理的利润空间，恢复拿地、开发的信心。

（三）引导转型升级，促进健康发展。加强对房地产企业转型升级的引导力度，以创新为主线，以政策为导向，摒弃粗犷的高杠杆发展模式，向开发、运营、服务并重的综合发展模式转型升级，打造“房地产+文旅”、“房地产+服务”、“房地产+信息化”等产融发展模式，夯实房地产开发与实体经济的耦合效应，不断满足市场的需求，提升企业竞争能力。