师市房地产投资销售“双降”

—— 2023年1-9月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

三季度，受需求收缩、市场预期不振、房地产企业到位资金不足等因素，房地产市场持续低迷，持续呈现负增长态势。

 一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资负增长。1—9月，师市房地产开发投资完成29.91亿元，同比下降6.5%。

房地产投资按工程用途来看，住宅完成投资20.4亿元，同比下降14.6%，占师市房地产开发投资完成额的68.21%；商业营业用房完成投资6.81亿元，同比增长51.2%；其他投资2.57亿元，同比下降28.2%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资24.56亿元，同比下降9.0%，占师市房地产开发投资完成比重的82.1%；安装工程完成投资0.50亿元，同比下降27.7%；设备工器具购置完成投资1.0亿元，同比增长71.5%；其他费用3.85亿元，同比增长3.8%。从以上数据看，1—9月房地产建安工程呈负增长，设备工器具购置、其它费用呈正增长，表明师市大部分房地产项目已完成设备安装工作，建筑安装工程相对减少，项目投资建设已基本接近尾声。

（二）多个项目已竣工，房屋竣工面积、竣工价值和新增固定资产投资均大幅增加。1—9月，师市房地产房屋竣工面积61.35万平方米，同比增长881.2%；房屋竣工面积较为突出的项目有：一师十二团新苑名禧小区建设项目房屋竣工面积7.17万平方米；恒旭名府小区建设项目房屋竣工面积8.45万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目竣工面积18.31万平方米。房屋竣工价值13.61亿元，同比增长1285.3%，其中住宅竣工价值9.64亿元，同比增长1061.6%，占总竣工价值的70.8%；本年新增固定资产14.32亿元，同比增长48.7%。从上述数据可看出，今年竣工项目相比去年大幅增加。

（三）销售面积、销售额、销售套数“三降”。今年以来，各项目加快建设速度，多个项目在六、七月份取得了预售许可证，为尽快回笼资金，采取多种方式进行销售宣传和促销，主要通过举办购房节和住房产业博览会等活动，采取购房送10万大牌家装包和车位等措施，加大房地产促销力度，但对师市整体而言，受人口和师市大环境影响，1—9月师市房地产市场销售并不乐观，1—9月商品房销售面积34.23万平方米，同比下降14.0%。其中，现房销售面积6.13万平方米，同比增长20.8%；期房销售面积28.10万平方米，同比下降19.1%；商品住宅销售面积30.44万平方米，同比下降15.0%，占师市商品房销售面积的88.93%；商业营业用房销售面积3.79万平方米，同比下降5.50%。本年商品房销售面积比较突出的项目有：阿拉尔市江山府小区建设项目商品房销售面积2.97万平方米；阿拉尔汇嘉建设项目商品房销售面积4.12万平方米；第一师阿拉尔市长租房项目商品房销售面积4.33万平方米。

商品房销售额17.59亿元，同比下降3.30%。其中，现房销售额2.30亿元，同比增长39.6%；期房销售额15.29亿元，同比下降7.60%；住宅销售额12.69亿元，同比下降11.30%；商业营业用房销售额4.90亿元，同比增长26.2%。

住宅销售套数2469套，同比下降14.9%。其中：现房销售527套，同比增长32.7%；期房销售2122套，同比下降21.8%。

房屋空置面积46.85万平方米，同比增长118.3%。其中：住宅空置面积30.49万平米，同比增长300.1%；商业营业用房空置面积14.20万平方米，同比增长23.6%。

表1  2023年1-9月房地产销售对比表

单位：平方米

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）房企投资意愿低迷。受资金回笼放缓、销售市场低迷等因素影响，房地产开发投资意愿持续低迷，房地产开发项目建设进度明显放缓。从开工情况看，一是新入库项目个数减少。2023年全师新入库房地产开发项目1家；二是新入库项目的规模萎缩、项目推进进度缓慢。2023年全市新入库项目计划总投资34.3亿元，同比去年新入库项目46.77亿元下降26.66%，新入库项目本年完成投资占新入库项目计划总投资的19.89%。缺少新项目、大项目的支撑，随着在库项目逐步完工，相关投资可能会出现急剧下降，需要引起重视。房地产开发投资作为固定资产投资重要组成部分，对固定资产投资增速将产生不同程度的影响。

（二）新入库项目逐渐减少。2023年全市在库房地产项目89个，其中新入库项目10个，但2022年新入库项目达23个，在新入库项目少的情况下，完工项目逐渐增多，能产生投资的项目盘子越来越小也是导致投资下滑的重要原因。如果没有新项目及时补充，全市的房地产开发投资将难以为继。

三、工作建议  

从全国房地产市场大环境、师市房地产投资现状及当前市场状况分析，后续我师房地产市场不景气态势将持续存在，且随着汇嘉、长租房一期、二期、江山府和大巴扎等几个大项目的全面竣工，房地产投资呈负增长态势将进一步加剧。围绕师市房地产发展现状，建议从以下三个方面发力：一是加强房地产市场调控。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要毫不动摇坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，持续整治规范房地产市场秩序，切实维护购房者的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。二是增强房地产行业的发展信心。不断强化各部门的职责,加强房地产领域的品质、安全和社会稳定风险监管,维护企业和群众合法权益,鼓励房地产企业强化责任担当,避免恶性竞争。引导房地产企业抱团取暖,适时举办购房节活动,并在购置税和房屋契税上给予优惠。三是完善城市基础配套设施建设，全力优化社会环境，增强购房置业信心。以争创全国文明城市为契机，结合美丽师市建设项目，积极完善城市配套设施，提升公共服务水平，增强城市吸引力，以自身高质量发展留住本地人，吸引外来务工经商人员购房，增强购房置业信心。