师市房地产投资商业营业用房大幅增长 住宅增速有所放缓

—— 2023年1-7月第一师阿拉尔市房地产业生产情况简析

1-7月，受全国经济大环境、房地产市场逐渐饱和等影响，房地产投资主体对于房地产项目开发的投入逐渐趋于理性，加之房地产开发市场前期投入较大，投资回收周期长，促使全师房地产开发市场投资增速有所放缓。房地产商品房销售面积逐步下降。

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资商业营业用房大幅增长。1-7月，师市房地产开发投资完成21.77亿元，同比增长10.1%。

房地产投资按工程用途来看，住宅完成投资14.78亿元，较2022年1-6月完成投资增加0.18亿元，同比增长1.2%，占师市房地产开发投资完成额的67.89%；商业营业用房完成投资4.73亿元，较2022年1-6月完成投资增加2.26亿元，同比增长91.8%；其他投资2.16亿元，较2022年1-6月完成投资减少

0.54亿元，同比下降19.9%。

房地产投资按构成来看，建筑工程完成投资17.79亿元，较2022年1-6月完成投资增加0.49亿元，同比增长2.8%，较1-6月增速回落3.9个百分点，占师市房地产开发投资完成比重的81.70%；安装工程完成投资0.45亿元，较2022年1-6月完成投资增加0.24亿元，同比增长117.1%，较1-6月增速回落160.3个百分点；设备工器具购置完成投资0.49亿元，较2022年1-6月完成投资增加0.10亿元，同比增长26.3%，较1-6月增速增加51.7个百分点；其他费用3.05亿元，较2022年1-6月增长1.17亿元，同比增长62.2%，较1-6月增速回落50.3个百分点。从以上数据来看，1-7月房地产建安工程、其它费用增速均有所回落，设备工器具购置大幅增加，表明7月师市大部分房地产项目已进入购买设备及安装状态，也预示着相关项目已基本进入尾声，在无新增项目的情况下，预计建安工程的投资额将会进一步减少。

（二）多个项目处于竣工状态，房屋竣工面积和竣工价值均大幅增加。1-7月，师市房地产房屋竣工面积45.09万平方米，同比增长19.52倍；房屋竣工面积较为突出的项目有：阿拉尔汇嘉建设项目竣工面积18.31万平方米；阿拉尔天源美邸小区建设项目二期房屋竣工面积6.9万平方米；第一师十团翡翠苑住宅小区（一期）建设项目房屋竣工面积6.77万平方米。

房屋竣工价值11.08亿元，同比增长30.83倍，其中住宅竣工价值7.81亿元，同比增长21.44倍。

（三）销售面积、销售额“一降一升”。1-7月，师市商品房销售面积25.16万平方米，同比下降1.1%。其中，现房销售面积4.70万平方米，同比增长10.3%；期房销售面积20.46万平方米，同比下降3.4%；商品住宅销售面积23.15万平方米，同比下降0.6%，占师市商品房销售面积的92.01%；商业营业用房销售面积2.01万平方米，同比下降6.5%。本年商品房销售面积比较突出的项目有：阿拉尔汇嘉建设项目商品房销售面积3.48万平方米；第一师阿拉尔市长租房项目商品房销售面积3.41万平方米；阿拉尔市江山府小区建设项目商品房销售面

积2.79万平方米。

商品房销售额12.34亿元，同比增长26.5%。其中，现房销售额1.78亿元，同比增长33.2%；期房销售额10.56亿元，同比增长25.4%；住宅销售额9.90亿元，同比增长18.8%；商业营业用房销售额2.45亿元，同比增长71.1%。

住宅销售套数2016套，同比下降3.2%。其中：期房销售1603套，同比下降7.1%；现房销售413套，同比增长15.7%。

房屋空置面积38.13万平方米，同比增长87.2%。其中：住宅空置面积22.46万平米，同比增长249.5%；商业营业用房空置面积13.52万平方米，同比增长16.6%。

                      表1  2023年1-7月房地产销售对比表

单位：平方米

二、房地产市场运行需关注的问题

（一）竣工项目多，投资支撑不足。师市目前共有87个在库房地产项目，其中有36个已竣工，本年正常报数的项目仅48个，48个项目中有6个项目已于上半年竣工，有13个项目已接近竣工状态，投资支撑远远不足。同时，本年新开工面积大幅减少，1-7月新入库房地产项目8个，计划投资32.20亿，本年新开工面积29.70万平方米，同比下降65.1%。

（二）房地产开发企业置地积极性不高，投资意愿不强。1-7月，从全师土地供应情况来看，师市目前暂时没有房地产业用途的土地出让数据，也反映出房地产市场的供需已发生了变化，再加上房地产项目回收投资周期漫长，面

对市场风险，有实力投资的房地产开发企业也对市场持观望态度。

（三）市场不景气，商品房去库存化难度大。截至目前，商品房可售面积157.85万平方米，待售面积38.13万平方米。其中：住宅可售面积135.64万平方米、待售面积22.46万平方米；办公楼可售面积1.71万平方米、待售面积1.71万平方米；商业营业用房可售面积20.05万平方米、待售面积13.52万平方米；其他可售面积0.45万平方米、待售面积0.45万平方米。库存待售面积大，市场购买力弱化，销售难度大。

三、工作建议

从土地供应以及当前市场状况来分析，后续我师房地产市场不景气态势将持续存在，随着汇嘉、长租房一期、二期、江山府和大巴扎等几个大项目的竣工，房地产投资和销售将面临“双降”的困局。围绕房地产发展的堵点、难点问题，需要从以下三个方面发力：一是涉及为房地产业办理业务的部门要加强沟通协调，主动作为，牢固树立“今天再晚也是早，明天再早也是晚”的效率意识，积极主动深入到房地产企业一线调研，切实为企业解决项目建设中遇到的各种困难和问题，从而不断提高各部门的服务质量，树立良好的政府形象；二是落实支持刚性和改善型住房需求的政策，用好“一城一策”工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，结合地方实际稳定房地产市场，防止断崖式下滑；三是要充分发挥公积金作用，推进更多青年人缴存扩面工作，支持灵活就业人员缴存公积金，提高公积金覆盖面。同时，从就业、子女就近入学和其他公共服务机会等各方面落实购房配套政策，推进以人为核心的新型城镇化建设。